高騰が続いているマンション価格。とはいえ、選び方を間違えれば、将来的に大きく価格が下がる恐れもある。不動産コンサルタントで、著書に『中古マンション これからの買い方・売り方』がある後藤一仁氏が、階数から、方位、周辺環境、価格まで、「資産価値が落ちにくいマンション」を見抜くポイントを教える。 「角住戸」「最上階」はきわめて強力 ・有名公園・庭園がすぐ近くにある、バルコニーから見えるマンション 都心・準都心・準郊外など、立地によっては、バルコニーや居室の窓から雰囲気のよい有名公園や庭園などの景色が見える場所に建つマンションの希少価値は高く、ゆえに資産価値が高いことはいうまでもありません。 都心にあるのに特別名勝に指定されている庭園が近くにあることなども資産性維持の視点からは、かなりプラスです。 ・共用廊下に面している居室や窓なし居室がなく、すべての居室が外部に面していて、陽当たり・眺望がとれている居室 通常、田の字型タイプの2LDKや3LDKの場合、バルコニーと反対側の共用廊下へ面している部屋は居室の窓の前を他人が通るため、プライバシーの観点から窓がなかなか開けられなくなることがありカーテンなどで目隠しをして閉鎖的になりやすいことや、タワーマンションなどの内廊下タイプでは、窓がない部屋ができることが多いのですが、すべての居室が外に面していて、陽当たり、眺望がよいマンションは希少なことから、人気があり、資産価値が保たれやすくなります。 ・角住戸 たとえば「東南・南西の角住戸」は、朝日から夕日まで、陽の入る時間が長いことからとくに価値・人気があります。また、角住戸は2面採光・3面採光などになることも多く、開口部が多いことで風通しなどもよくなります。外部に面する居室が多くなるので、隣接住戸との音の問題も起きにくいことが多いです。 ・最上階・高層階 高層階は眺望・陽当たりがよい場合が多いでしょう。とくに最上階は、上に誰もいないという安心感や開放感から、とくに人気があります。「冬は寒く、夏は暑い」などといった意見もありますが、資産性という視点からは「最上階」という言葉はきわめて強力です。 方位にこだわりすぎないのも物件探しのコツ ・南向き 南東、南西など、「南」が入っているとよいでしょう。その他の方角に強力なセールスポイントになるような景色がある場合はその限りではありませんが、基本的に日本人は南向き、陽当たり良好を好みます。 ただ、タワーマンションの高層階などでは、南向きは陽当たりがよすぎてしまうことがあるので、逆に反射光が入る北向きでもよいことがあります。また、分譲時は南向きよりも北向きのほうが価格を抑えて販売されるケースが多いので、場合により北向きも資産性が保たれるケースがあります。 ただし、立地や価格、その他の条件がいい場合、「○○向きは絶対NG」など、あまり方位にこだわりすぎないのも物件探しのコツです。 以前、駅からも近く、資産価値が高く、安全性も高いとてもよい物件であったのに、方位が東向きというだけでNGにした人がいてとてももったいないなと思った例がありました。 ・人気公立小学校の学区内にあるマンション そのエリアで人気のある公立小学校は、その学校に入りたいために子どもがまだ小さいうちから、他のエリアから引っ越してくる人もめずらしくなく、そういう人が多ければ多いほどそのエリアの資産性は保たれやすく、名門公立小学校の学区内にあるマンションは資産価値が高いことが多いです。 東京都でいえば、文京区の誠之小学校や昭和小学校、千駄木小学校、窪町小学校などのいわゆる3S1K、港区であれば青南小学校・白金小学校などが有名です。 ・国立大学や有名私立大学およびその付属校（小・中・高）が集まる（またはある）街にあるマンション 学校、それも国立や有名私立小学校から大学までそろっているような街は、その街限定で物件を探す人も多く、つねに人気があります。 住んでいる人のみならず、通ってくる学生や教師、職員なども駅を利用するため、駅周辺も活気のある街が形成されていることが多いです。 ファミリー層や学生が住み、買物施設や飲食店などを利用し、学生はその街でアルバイトをしたりして、街は若々しい雰囲気を保ちます。 また、大学やその付属校などの大規模な教育施設があると、その周辺は文教地区建築条例などの指定を受けることがあり、環境の悪化をもたらす恐れのある施設（風営法の適用を受ける業種）の営業ができなくなりますのでよい環境が保たれやすくなります。 しかし少子化の流れもあり、大学が統合や廃止、募集停止になり、その街から撤退するケースも決して少なくありません。 一つの学校（一つの企業という場合も同じ）のみに依存している駅は、その大学（企業）がもしもそのようなことになった場合や、他の場所に移転となった場合、それが決まると同時にどんどん寂しくなり、資産価値が下がることもありますので、注意が必要です。 「大名屋敷」があったエリアが有利な理由 ・江戸時代に大名や上級武士が住んでいたエリアに建つマンション 水害や地震などの災害に対して抵抗力の弱かった時代、名のある大名などは安全で暮らしやすい場所に住む傾向がありました。「○○藩旧藩邸跡」などがあるような地域は由緒ある住宅地であることが多く、現在においても上質な住宅地が形成されていることが多いので、価格が高いまま維持されているエリアが多いです。 ・「高台」に建つマンション 昔から陸地であって安全な地盤の、地震・水害に強い高台があります。 数十年に一度といわれるような地震や大雨による災害が頻発している現在、地盤・地質などを気にする人も増えており、それがよい場所は今後さらに価値が押し上げられる可能性があります。 ・そのエリアの相場に対して価格が低く設定されているマンション たとえば、心理的瑕疵などの瑕疵や嫌悪施設などのマイナス要因がないにもかかわらず、売主の都合や仲介会社の価格設定ミスで、そのエリア・そのマンションが持つ本来の価値よりも価格が安く売りに出されているマンション。 こういうケースは、いうまでもなく、その物件住戸本来の価値より、価格が低く取得できるわけですから、一般的にはその分資産価値は維持されやすいといえます。 ただし、いくら安く購入しても、他の資産価値を下げてしまう要因があると、売るとき価格が下がってしまいますので、注意が必要です。 ・最新設備を持つ総合病院が「やや近く」にある 住む街のいわゆる町医者に日常で行ける各科の「かかりつけ医」があるとよいのはいうまでもないことです。 くわえて、手術が必要など比較的専門性の高い医療や一般的な入院医療を対象とした医療機関、さらに、緊急入院など一刻をあらそう重篤な症状によって治療を受ける必要がある専門的医療を対象とする医療機関なども、これからの高齢化社会においてはとくに必要性が高まると思われます。 ただし、病院に「近い」けれども「近すぎない」ということがポイントです。近いと、救急指定病院の場合、昼夜問わず救急車が通るので、逆に敬遠する人も少なくありません。 「駅を買う」「街を買う」という視点を持つ ・大手デベロッパー売主のブランドマンション 三菱地所や三井不動産、住友不動産などの財閥系大手デベロッパーや、野村不動産、東京建物など大手デベロッパーは、一般消費者にとっては、設計・施工会社も厳選されるので信頼できるように感じ、いざというときも安心というイメージからも、大手デベロッパーが売主であることは買う人に選ばれやすくなる大きな理由の一つになります。 ・営業時間の長い、生鮮ものを扱うスーパーが近くに2つ以上ある 物件の内見前などに現地を見に行く際、そこに住んだら日常使うであろうスーパーマーケットもしっかり見てみましょう。営業時間の確認だけではなく、お店のなかまで入って客層や取り扱い商品のラインナップ、価格帯も確認します。 営業時間は20時とか21時閉店ではなく、22時、できたら23時頃までだと、のちに「売る」とか「貸す」となったときもセールスポイントになります。コンセプトの違うスーパーが2つ以上あるとよいです。 また、街に雰囲気のいい洋菓子店やフラワーショップなどがあったりするとそういった需要のある街ともいえ、その街の住民の余裕度などもうかがえます。 その他、コンビニエンスストアが2つ以上、ドラッグストア、パン屋、カフェ、普段使いあるいはちょっとしたときに使える飲食店、クリーニング店などがあるかどうかなども確認しておくとよいでしょう。 ここまで資産価値が落ちにくいマンションの代表的な例を挙げてみました。 このように「価格が落ちにくいマンションの条件」は基本的なことなのです。「ミストサウナやジャグジー付のオシャレなバスルームがあること」「静音シンクや食器洗浄乾燥機が付いたガラストップのシステムキッチンがあること」などではありません。ほとんどすべてがあとから変えられないことや最初に選ぶ必要があることばかりです。 買うものはマンションでも、「建物のみ」で判断するのではなく、その物件がある「駅を買う」「街を買う」という視点を持つと失敗は少なくなるはずです。 【前回を読む】駅から「徒歩7分」以内、人口が増えているエリア、広すぎない専有面積…「資産価値が下がりにくいマンション」を見抜くポイント【不動産コンサルタントが解説】